Si j’achète avec un coefficient de 4 soit une baisse de 20%, j’aurais gagné en rentabilité cette fois-ci 17%. Il est recommandé, compte tenu de la saisonnalité et des prix fluctuants de préparer un tableau de chiffre d’affaires mois par mois, intégrant le nombre de jours  d’ouverture du mois, le nombre de chambres à louer, le prix moyen.Cette méthode vous permettra d’affiner votre chiffre d’affaires, et sera votre base budgétaire pour le suivi du chiffre d’affaires.Pour le chiffre d’affaires issu des petits déjeuner vous pourrez soit l’inclure au tableau mensuel en utilisant la formule ci-dessus, soit faire un calcul global, le prix du petit déjeuner n’étant pas amené varier.

!Qu’en est-il d’un hôtel restaurant. En fait, lorsqu’il y a un restaurant dans l’hôtel, on dégage très peu de rentabilité supplémentaire. Je m'explique.

Voilà, j’ai tout dit. Quand je bascule 10% du prix de vente du fonds vers les murs, je gagne en rentabilité 3,5% (0,07 * 0,10 * 5).Reprenons et vous verrez. Il est généralement compris entre 6% à 9%.L’emplacement peut faire varier le taux d’effort acceptable.

En pourcentage du chiffre d'affaires, les loyers fixes représentent pour les hôtels économiques jusqu'à 12,5 % ; pour les établissements moyen et haut de gamme, ce ratio est de l'ordre de 8 %. Généralement, on constate en ce moment une hausse des loyers d’hôtel. Pour optimiser le prix d’un plat, il est nécessaire d’y ajouter les charges du personnel.

Il me restera donc 40 en poche.

Une démarche logique peut permettre d’estimer vos recettes en fonction d’hypothèses retenues.

D’abord on peut continuer longtemps ainsi. Pour établir un Business Plan, vous devez estimer le chiffre d’affaires que vous allez réaliser. Avant que nous nous engagions, pouvez-vous nous indiquer la fourchette possible en % du CA pour un bail commercial.”Le loyer fait partie intégrante des charges du commerçant : son évolution doit donc être prise en compte dans le calcul des comptes prévisionnels du locataire.

Certes, on constate de temps en temps des écarts mais ils sont minimes. 25 % - 35 %. Lorsque le prix de l'hôtel est par exemple de 1.800 K€ pour un Ca de 400 K€ (multiplicateur de 4,5), mon fameux Ebe retraité qui est de 200 K€, me permettra de supporter 200 K€ de remboursement maximum. La rentabilité est une contrainte essentielle lors de la fixation du loyer. Que dire alors, si on va chercher du 20 ans ? De ce fait il est un indicateur de gestion essentiel dont il faut garder la maîtrise.Un loyer trop important par rapport au chiffre d’affaires réalisé ou réalisable impactera directement la rentabilité de l’affaire.Au contraire un loyer raisonnable voir bas, améliorera le résultat de l’exploitation et valorisera l’affaire.Une affaire avec un taux d’effort raisonnable et cohérent trouvera plus facilement un acquéreur.

Si on achète en tant qu’indépendant le fonds d’un hôtel bureau, la rentabilité sera de 33% du Chiffre d’affaires. Oublions le cas aussi où, le Ca est tellement important, que l’effet quantité joue à plein. On arrive quasiment dans tous les cas de figure entre 45 et 50 % du Chiffre d’affaires.

Bien sûr, il faut dans la plupart des cas reconstituer le fameux Ebe (Excédent brut d’exploitation). Et là je ne passe plus du tout. Si j’apporte, supposons 600 K€ , et en faisant l’hypothèse que la répartition entre murs et fonds est bien 50 / 50, j’emprunte donc 400 sur 7 ans et le reste soit 1.000 sur 15 ans.

CHIFFRE D’AFFAIRES DE L’HOTEL 4 Nombre de nuitées 5 Nombre de lits disponibles 6 A savoir que le chiffre d’affaires journalier correspond au chiffre d’affaires total/le nombre de jours d’exploitation ; il est utile lorsqu’on vient à le comparer à la haute ou la basse saison. En effet, ce fameux Ebe reconstitué, A la louche, cela va me coûter 160 K€ (400 * 0,17 + 900 * 0,1). Pour établir un Business Plan, vous devez estimer le chiffre d’affaires que vous allez réaliser.

Peut-être les banquiers. Dans cet article nous allons définir ce qu’est un taux d’effort et quel est son niveau acceptable pour une affaire hôtelière ou de restauration.Ce taux peut-être également calculé par rapport à la marge brute ou à un EBE retraité du loyer (EBITDA).Le but du calcul du taux d’effort est d’analyser la capacité du locataire exploitant à supporter le loyer.Le loyer et les charges locatives sont des postes de charges importants pour l’exploitation d’un fonds de commerce. Certes, on constate de temps en temps des écarts mais ils sont minimes. Certes, on constate de temps en temps des écarts mais ils sont minimes.Alors, Si on achète murs et fonds en tant qu’indépendant un hôtel bureau, prenez le Chiffre d’affaires et prenez 45% et vous aurez la rentabilité. En revanche, je suis d’accord qu’à ce prix, on ne se rémunère pas……….Suite au prochain numéro !! Nous avons vu que la rentabilité d’un hôtel bureau tournait autour de 33% dans le cas d’un fonds et de 45% dans le cas d’un murs et fonds. Pour un hôtel, murs et fonds, qui fait 400 K€ de Ca, nous devrions avoir une rentabilité pure de 45% soit 180 K€ . Au-delà, ils considèrent que le loyer est trop élevé et qu’il sera alors difficile d’être rentable. avoisinant les 12% du Chiffre d’affaires. Logique. Un effort plus important peut-être consenti pour un emplacement de prestige dans la mesure où cela permet de mettre en avant l’enseigne.

Chaque activité est ainsi associée à un ratio loyer/chiffre d’affaires maximal.

Chaque activité est ainsi associée à un ratio loyer/chiffre d’affaires maximal. Je vous conseille en outre de vous faire aider d’un expert comptable pour cette négociation.

Sur un mois donné, vous avez un chiffre d’affaires de 30.000 euros et 10.000 euros de masse salariale, votre ratio … Certains experts avancent que ces ratios ne doivent pas excéder, dans l’idéal, 8 à 9 % dans le cas d’un commerce, et 5 à 6 % pour les métiers de bouche.

Et on y est !

A rentabilité constante soit 45% (ici 180), quand je baisse de 10% le prix de vente total (soit 0,10 *2.000 = 200), je gagne 8,5% de marge supplémentaire (0,17 * 5 * 0,10) ce qui ramène mon coefficient d’achat à 4,5 et non plus 5. Critère de rentabilité lors du calcul du loyer. Sur un mois donné, vous avez un chiffre d’affaires de 30.000 euros et 10.000 euros de masse salariale, votre ratio …

Ce n’est pas la peine de faire des calculs à la gomme pour arriver à cette conclusion.